세종코퍼레이션

지구단위계획 이란

지구단위계획은 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관․미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적․계획적으로 개발․관리하기 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다.

지구단위계획구역 지정 대상

구분

내용

도시지역

▸기존시가지의 정비․관리․보전 또는 신시가지의 개발, 복합용도개발, 유휴토지 및 이전적지개발, 비시가지 관리‧개발,
용도지구대체 등으로 그 목적을 분명히 한다.

▸도시지역에서 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지

1. 토지이용을 고도화하거나 특정 목적달성을 위하여 부여한 토지용도의 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역

① 용도지구 : 경관지구․고도지구․방화지구․방재지구․보호지구․취락지구․개발진흥지구․특정용도제한지구
② 기타 시․도의 조례가 정하는 바에 따라 도시․군관리계획으로 결정된 용도지구

2. 토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역

①「도시개발법」에 의하여 지정된 도시개발구역
②「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 지정된 정비구역
③「택지개발촉진법」에 의한 택지개발지구
④「주택법」에 의한 대지조성사업지구(대지조성사업을 시행하고자 하는 지역을 포함한다)
⑤「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지‧준산업단지
⑥「관광진흥법」에 의하여 지정된 관광단지․관광특구

3. 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 시․군의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역

① 기반시설부담구역
② 개발제한구역ㆍ도시자연공원구역ㆍ시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거․상업․공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
③ 시범도시
④ 법 제63조의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가제한지역
⑤ 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
⑥ 용도지역의 지정‧변경에 관한 도시․군관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역
⑦ 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
⑧ 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역
⑨ 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 지역

4. 도시지역내 주거․상업․업무 등의 기능을 결합하는 등 일단의 토지에 복합적인 용도개발을 증진시킬 필요가 있는 지역은 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요하여 도시ㆍ군기본계획에 반영된 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역

① 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역
② 역세권의 체계적ㆍ계획적 개발이 필요한 지역
③ 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지(結節地)로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역
④「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역

5. 도시지역내 5천제곱미터 이상으로서 도시․군계획조례로 정하는 면적 이상의 유휴토지 또는 교정시설, 군사시설 등 영 제43조제2항에 해당하는 시설의 이전부지로서

① 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역
② 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역
③ 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역

6. 용도지구를 대체하기 위하여 지구단위계획수립이 필요한 지역

7. 도시지역의 체계적‧계획적 관리 또는 개발이 필요한 지역

비도시지역

▸도시지역외 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거․산업유통․관광휴양․복합기능 등으로 구분한다.

구 분	지 정 대 상
주거형 지구단위계획	- 토지이용현황 및 추이를 감안 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역 - 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역 - 도로․상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역 - 댐건설․공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
산업유통형 지구단위계획	-「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 농공단지 -「산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장과 이에 부수되는 근로자 주택 -「물류정책기본법」에 따른 물류시설 -「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지 -「유통산업발전법」에 따른 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구 -「유통산업발전법」에 따른 대규모점포 -「체육시설의 설치․이용에 관한 법률｣에 따른 체육시설 - 기타 농어촌관련시설(도시ㆍ군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)
관광휴양형 지구단위계획	-「관광진흥법」 제3조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설 -「체육시설의 설치․이용에 관한 법률｣에 따른 체육시설 -「농어촌정비법」 제2조제16호 가목 및 나목의 사업을 영위하기 위한 시설
특정 지구단위계획	- 2002. 12. 31. 이전에 종전의「국토이용관리법」에 따른 지정된 준도시지역안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라 도시ㆍ군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 위에 해당하지 아니하는 것 - 위에 해당하지 아니하고 도시ㆍ군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장․군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것
복합형 지구단위계획	- 위 지구단위계획중 2 이상을 동시에 지정하는 경우
용도지구대체형 지구단위계획	- 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 경우

지구단위계획의 내용

1. 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항

2. 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항

3. 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모

4. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발ㆍ정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

5. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도

6. 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획

7. 환경관리계획 또는 경관계획

8. 교통처리계획

9. 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

지구단위계획 수립 절차

지구단위계획(안) 작성
지구단위계획(안) 제안(주민)

・주민제안 : 토지면적(국공유지
제외) 2/3 이상 동의
주민의견 청취

・관련기관(부서) 협의
・2개이상 일간신문과 인터넷홈페이지 등에 공고(14일 이상)
도시계획위원회 자문
지구단위계획(안) 결정신청(시장/군수 → 시/도지사)
관계기관(부서) 협의

・영향평가 등 협의
도시·건축위원회 심의
관계기관(부서) 협의
결정·고시

・일반에게 열람