도시·주거환경 정비계획(이하 "정비계획"이라 한다)은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "법"이라 한다) 제8조 및 제9조에 따라 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 법 시행령(이하 "영"이라 한다) 별표 1의 요건에 해당하는 구역(이하 "정비구역"이라 한다)을 계획적이고 체계적으로 정비하기 위하여 수립하는 것으로 노후·불량한 지역의 주거환경개선과 기반시설 확충 등 도시기능의 회복을 통해 주민의 삶의 질을 높이고자 하는데 그 의의가 있다.
구분 | 내용 | |
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정비구역 | 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역 | |
도시지역 | 주거환경개선사업 | 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업 |
재개발사업 | 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업 | |
재건축사업 | 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업 |
구분 | 내용 |
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주거환경 개선사업 |
1. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 건축물로서 법률 제3533호 특정건축물정리에관한특별조치법 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역 2.「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 정비구역의 건축물 수의 50퍼센트 이상인 지역 3. 재개발사업을 위한 정비구역의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 재개발사업의 시행을 원하지 않는 지역 4. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역 5. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 6. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역 7.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제5호에 따른 방재지구로서 주거환경개선사업이 필요한 지역 8. 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전ㆍ정비ㆍ개량이 필요한 지역 9. 법 제20조 및 제21조에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역 10. 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비구역 및 정비예정구역의 토지등소유자의 50퍼센트 이상이 주거환경개선사업으로의 전환에 동의하는 지역 11.「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역 및 같은 법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역 |
재개발사업 |
재개발사업을 위한 정비계획은 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2(시ㆍ도조례로 비율의 10퍼센트포인트 범위에서 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다. 1. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 2. 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2(시ㆍ도조례로 비율의 10퍼센트포인트 범위에서 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 3. 인구ㆍ산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역 4. 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체 토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역 5. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역 6. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역 7. 주거환경정비사업 4. 또는 5.에 해당하는 지역 |
재건축사업 |
1. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 2. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 3. 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 지역 4. 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역 |
1. 정비계획은 정비계획서, 관련도면 및 부속서류 등으로 구성한다.
2. 정비계획서는 법 제9조제1항 각 호의 사항을 바탕으로 다음과 같이 작성한다. 다만, 규정된 내용에 대하여 해당사항이 없을 경우에는 해당 없다는 내용을 표기하여야 한다.
(1) 계획의 개요
(2) 현황 분석
(3) 계획의 기본구상
(4) 부문별 정비계획
(5) 소요 사업비 추정(공공이 시행하는 경우에 한한다)
3. 정비계획 관련도면을 첨부하여야 한다.
4. 정비계획 부속서류는 2 및 3에 따른 정비계획서 및 관련도면에 수록되지 아니한 기타 도면과 정비계획의 내용에 대한 근거나 이를 설명하는 자료 및 기초조사 결과를 포함한다.
정비구역 지정 및 정비계획(안) 작성
정비구역 지정 및 정비계획(안) 제안(주민)
・주민제안 : 토지면적(국공유지
제외) 2/3 이상 동의
서면발송, 주민설명회, 주민공람 공고
・관련기관(부서) 협의
・30일 이상 주민공람
지방의회 의견청취
정비구역 지정 및 정비계획(안) 결정신청
관계기관(부서) 협의
결정·고시
・일반에게 열람
・국토교통부장관 보고